数据拆解高盛预言：2028年上海房价累计涨幅15%背后的四大驱动力

2026年4月，高盛发布重磅报告，预言上海与深圳楼市将在年底前后完成筑底，领先全国6至24个月启动复苏，至2028年底累计上涨15%。这个论断的底气从何而来？本文将从数据层面逐一拆解。

筑底预判的底层逻辑

高盛的核心论据是“香港已成上海先行指标”。2025年3月香港房价触底后已反弹约8%，而历史数据显示，在超过七成的情况下，香港房价上涨后上海会在接下来四个季度内跟涨。两座城市在2004至2007年以及2009至2018年两轮牛市中的走势高度同步，已形成明确的相关性。

人口：落户暴增四倍的信号

上海近年大幅放宽人才落户政策，2023至2024年获批落户人数相比前几年增长四倍有余。人来了，落户安家，就是最直接的购房需求。这与深圳、香港“疯狂抢人”的策略如出一辙，需求端的底层支撑正在强化。

收入：高端产业创造购买力

虽然整体工资增速放缓，但上海的张江、漕河泾、徐汇滨江等产业集聚区保持强劲增长态势。IT、芯片、人工智能、生物医药等高薪行业持续扩张，创造出一批高收入群体，成为中高端住宅市场的核心购买力。

购买力：利率降至历史低位

上海首套房贷利率已降至约3.05%，购房成本显著降低。尽管房价收入比仍高于香港，租金收益率也未完全覆盖房贷支出，但利率下行正在改善购房窗口期。

供应：核心区稀缺性凸显

表面看挂牌量不少，但核心区域优质地块供应日趋紧张。更重要的是，随着租金回报率回升，部分房东选择“由售转租”，有效减少了二手市场的抛压，为价格稳定创造了条件。

当前市场特征与研判

成交量大幅攀升但价格尚未启动，政策“沪七条”精准激活了被压抑的刚需与置换需求。高端市场出现积极信号：翠湖天地4月成交17套豪宅，说明资金已开始入场。挂牌量连续走低，供需关系正在微妙变化。

趋势研判与操作建议

K型分化将是未来楼市的主旋律。机会不在普涨，即便在上海市区，也只有少数核心地段的优质资产能够保值增值。对于自住需求，当前已是认真看房的窗口期；但需保持冷静，密切跟踪成交量能否持续、收入预期能否改善。